Montereau-Fault-Yonne : calculer la rentabilité locative avec CENTURY 21 Martinot Immobilier

La ville attire des locataires aux profils variés, et les prix restent globalement plus accessibles que dans d’autres secteurs plus tendus. Mais une opportunité n’a de réel intérêt que si l’on sait mesurer précisément ce qu’elle rapporte. Éclairage par CENTURY 21 Martinot Immobilier.

La rentabilité locative sert à répondre à une question simple : est-ce que l’argent investi dans ce logement sera suffisamment rémunéré grâce aux loyers perçus ? La plupart des investisseurs recherchent un rendement capable de compenser l’effort financier, le temps de gestion et les aléas possibles comme une vacance locative ou des travaux imprévus. À Montereau-Fault-Yonne, on peut trouver des biens intéressants sur le papier, mais cela ne signifie pas que toutes les opportunités se valent. Pour comparer plusieurs projets, il est essentiel d’avoir une méthode de calcul fiable, sinon on risque de s’appuyer sur un pourcentage flatteur, mais trompeur.

La rentabilité brute : utile, mais souvent trop optimiste

La rentabilité brute est souvent le premier chiffre calculé. Il suffit de prendre le loyer annuel et de le diviser par le prix d’achat du logement. Cela donne une indication rapide, mais aussi un indicateur parfois trop idéal, car il ne tient compte ni des frais d’acquisition, ni des charges qui viennent réduire le rendement réel.

Dans notre agence, nous rencontrons régulièrement des acquéreurs séduits par une rentabilité brute annoncée à 8% ou 9%, mais lorsqu’on intègre la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore la gestion locative, le rendement peut descendre à 6% voire moins. Et c’est normal : l’immobilier n’est pas un placement sans frais.

Intégrer le coût global d’achat pour ne pas fausser le calcul

Le prix d’achat constitue la base, mais il ne correspond pas à la somme réellement investie. Dans l’ancien, il faut ajouter les frais de notaire. Il faut parfois prévoir également des travaux, même légers, pour rendre le bien attractif à la location. Un logement mal présenté, peu confortable ou énergivore se louera plus difficilement, voire à un loyer inférieur, ce qui diminuera mécaniquement la rentabilité.

À Montereau-Fault-Yonne, certains investisseurs ciblent des logements à rafraîchir pour créer de la valeur. Exemple : un appartement acheté 118 000 € peut nécessiter 9 000 € de travaux (peinture, sol, cuisine), ce qui fait monter l’investissement total autour de 136 000 € une fois les frais inclus. Si le loyer attendu est de 720 € charges comprises, le calcul sera très différent selon qu’on raisonne sur 118 000 € ou sur 136 000 €.

La rentabilité nette : l’indicateur que nous utilisons pour une estimation sérieuse

Pour obtenir une rentabilité nette, il faut retirer les charges annuelles du loyer annuel, puis rapporter le résultat au coût total investi. Parmi les charges, on retrouve notamment la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais d’entretien, les charges de copropriété non récupérables et éventuellement la gestion locative.

Ce calcul donne un chiffre bien plus réaliste. Il permet de comparer deux biens qui affichent le même loyer, mais qui n’ont pas les mêmes dépenses annuelles. Il aide aussi à distinguer une copropriété saine d’une copropriété coûteuse ou mal entretenue.

C’est pour cette raison que nous privilégions systématiquement la rentabilité nette dans nos études d’investissement : elle reflète mieux le résultat concret.

La vacance locative : une réalité à anticiper pour protéger votre rendement

Le rendement dépend directement de la régularité des loyers. Un logement qui reste vide un mois par an perd déjà plus de 8% de ses revenus locatifs sur l’année. À Montereau-Fault-Yonne, la vacance dépend beaucoup du type de bien : un studio proche des commodités se loue souvent en quelques jours, tandis qu’un grand logement mal situé peut mettre plusieurs semaines à retrouver un locataire.

Nous recommandons toujours de prévoir une marge de sécurité. Par exemple, intégrer 2 à 4 semaines de vacance locative par an dans le calcul permet de vérifier que l’investissement reste solide même en cas de rotation.

Le poids de la fiscalité sur la rentabilité finale

Un investissement locatif génère des revenus, donc une imposition. Et cette étape modifie parfois fortement la rentabilité finale. Selon le régime choisi et le type de location, l’impact fiscal peut être très différent.

Dans notre accompagnement, nous rappelons toujours ce point : un investissement peut sembler très intéressant avant impôts, mais devenir beaucoup plus moyen une fois la fiscalité appliquée. À l’inverse, une stratégie cohérente peut améliorer la rentabilité nette réellement perçue.

Nous encourageons nos clients à intégrer leur situation globale dans l’analyse : la fiscalité dépend de votre niveau de revenus, de vos charges et de votre objectif patrimonial.

Investir sur un équilibre prix, loyer et facilité de relocation

À Montereau-Fault-Yonne, nous conseillons de ne pas courir uniquement après le meilleur pourcentage. Le bon investissement est celui qui se loue facilement, attire des locataires sérieux et reste raisonnable à entretenir. Un bien trop excentré, trop énergivore ou trop coûteux à rénover peut entraîner des complications et dégrader le rendement réel.

Notre approche est pragmatique : mieux vaut un bien stable à 5,5% net qu’un logement affichant 8% brut, mais qui connaît des vacances locatives longues et des travaux fréquents.

Chez CENTURY 21 Martinot Immobilier à Montereau-Fault-Yonne, notre rôle est de sécuriser votre investissement et de vous aider à choisir un bien qui combine rentabilité et tranquillité.